Estimados amigos:
El complejo engranaje que
se pretende poner en marcha con el fin de dinamizar el sector de la
construcción, el mercado de alquileres y el cumplimiento de la agenda 20 20
europea, nos va sugiriendo nuevas incógnitas en su futura aplicación y tal vez, importantes
agravios comparativos.
El hecho de que el
legislador estatal entre a confirmar incluso de una manera descriptiva los
deberes de mantenimiento, conservación y adecuación de los inmuebles
existentes, definición ésta reiterada en todos los procesos de actuación en
las nuevas regulaciones que se prevén nacionales y posteriormente por
competencia, las autonómicas y locales, pueden afectar y posibilitar la
flexibilización de las normativas y por tanto la recuperación de derechos por
parte de los propietarios e inquilinos de los inmuebles fuera de ordenación.
Dicho de otra manera, la
limitación en la intervención en éstos inmuebles, actualmente regulada de forma
muy similar en todo el Estado, bien por la evolución de los instrumentos de
planeamiento, por ausencia de licencia o por otras figuras de ilegalidad en la
materialización original de dichos inmuebles, permitirá la intervención
amparándose en el preámbulo de la nueva ley para consolidar su pre-existencia,
mejorar sus estándares de calidad, intervenir desde el exterior de los mismos y
complementar sus déficit infraestructurales, incluso a costa de lo precedente o
de lo común.
Pensad que cada revisión
de planeamiento en el territorio español suele dejar tras su aprobación no
menos de un 5 % de inmuebles en ésta catalogación, y la imposibilidad de
actuación para su reversión, demolición o el realojo de los inquilinos/propietarios,
generalmente por motivos económicos o de planificación urbana, les permiten
coexistir en el marco urbano hasta su agotamiento o sustitución.
A mi modesto modo de ver, se abre
una línea de argumentación para la consolidación de dicha edificación. Una ampliación
de derechos de los propietarios, en el actual marco regulado, e incluso una
revalorización de lo que en principio debería suponer un parque inmobiliario
con fecha de caducidad y extinción.
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| Edificio fuera de Ordenación - Fuente Deia |
Por otra parte, en relación al ya vigente
requerimiento de la certificación de viviendas y terciario para los inmuebles
existentes, como requisito indispensable para su venta o alquiler, plantea
otras dudas como la de si su complementariedad no debiera ser aprovechada por
el legislador para definir, delimitar y homogeneizar los contenidos de dichos
documentos, al menos en cuanto al tratamiento, análisis y descripción de los de los mismos.
Aunque el fin no es
exactamente el mismo, si es clara su complementariedad. ¿No debería el
legislador refundirlos en uno, ya que la eficiencia energética de un inmueble,
es parte de su conservación, mantenimiento y actualización/renovación?
También, modificaciones en los usos y derechos de propiedad, variaciones o anotaciones en los registros de propiedad y minusvaloraciones de dichos u otros inmuebles próximos o parcelas.
En cuanto a la posibilitación de incorporar soluciones constructivas que garanticen o mejoren la accesibilidad, el supuesto previsto para la colocación de ascensores adosados a
fachada, o a patios interiores incidiendo sobre luces y ventilación supondrán en muchos casos nuevos
esfuerzos a los que se someterán las estructuras, invitando a pensar, que de
seguro se implementaran con elementos frágiles, con aspecto de
provisionalidad o precariedad, sustituibles y escasamente integrados en los
edificio.
Estas actuaciones creo
que deberían ser límites y sólo para edificaciones que reúnan unos mínimos
requisitos y unos criterios homogéneos patrimoniales que justifiquen la conservación del inmueble para su implementación.
Además, con la justificación de ésta medida, se verán cercenados muchos derechos a propietarios por imposición de sus propios vecinos o de los inmuebles colindantes. Por ejemplo, se podrán producir:
Ø
Redefinición o ajuste de
servidumbres a standards minimalistas
Ø Modificación/complicación de las circulaciones en rasante y plantas bajas: aparcamientos, jardines, accesos, …
Ø
Perdida de Intimidad e
independencia de las unidades vividenciales.
Ø
Ensombrecimiento u Obstaculización
de iluminación natural en terrazas y fachadas.
Ø
Variación o eliminación
de luces y ventilaciones en patios.
Ø
Ruidos, sombras y
movimientos de masas en fachadas, huecos y patios, …
En las áreas urbanas de
cierta densidad, sobre todo costeras, por la tipología de la construcción y en
los caso de proximidad o colindancia, beneficiará a los inmuebles en alta colmatación de parcela y perjudicará a aquellos que hubieran ejecutado
un correcto diseño.
Es fácil imaginar
ejemplos, hoy ya ejecutados, de ascensores adosados a fachada principal,
apoyados sobre las terrazas. Eliminando vistas, generando sombras, ruido y
movimiento. Esto es ya práctica usual hoy en día y hasta la fecha, la rigidez,
para otros temas denostada, de la ley de la propiedad horizontal, había
permitido frenar éste y otros muchos supuestos por falta de quórum en muchas
Comunidades, pues como explicaba anteriormente, son soluciones baratas, de
rápida implementación y de alta incidencia ambiental, para los que una vez liberalizada
la norma, son factibles de implementar incluso por muy pocos vecinos interesados,
(Los propietarios de viviendas superiores), ante el obligado consentimiento del
resto de los comuneros.
Otra incógnita surge ante
el posible reconocimiento de mayores edificabilidades, o del cómputo de la misma,
por la adopción de algunas de las medidas de intervención sugeridas; Creará
nuevamente un agravio comparativo, incluso el dilema de si la adaptación de lo
pre-existente, no es ya si es más o menos costosa que la sustitución, sino si
es más rentable monetariamente. Puede provocar la consolidación de lo precario,
o “apaño”, en vez de orientar en muchos casos hacia acciones más efectivas, encaminadas hacia la renovación urbana como la anteriormente mencionada sustitución.
Otros aspectos a comentar serían los relativos a si
realmente se incrementa la seguridad jurídica a efectos de potenciar el mercado
del alquiler, si a éste no se le dota de mayor estacionalidad que seguridad, si
debería la ley haber incidido en medidas orientadas a la reducción de tasas y gravámenes
relacionados con la intervención, como el caso de las abultadas valoraciones municipales para la concesión
de licencias de obras, las actualizaciones catastrales independientes u opuestas muchas veces a la evolución del mercado inmobiliario, los coeficientes de corrección o la tipificación de los mismos de manera acorde con los usos, estacionalidad de los alojamientos y características o limitaciones de los inmuebles, …
Como siempre un cordial saludo
