Algunas reflexiones sobre el borrador de la ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas

Estimados amigos:

El complejo engranaje que se pretende poner en marcha con el fin de dinamizar el sector de la construcción, el mercado de alquileres y el cumplimiento de la agenda 20 20 europea, nos va sugiriendo nuevas incógnitas en su futura aplicación y tal vez, importantes agravios comparativos.

El hecho de que el legislador estatal entre a confirmar incluso de una manera descriptiva los deberes de mantenimiento, conservación y adecuación de los inmuebles existentes, definición ésta reiterada en todos los procesos de actuación en las nuevas regulaciones que se prevén nacionales y posteriormente por competencia, las autonómicas y locales, pueden afectar y posibilitar la flexibilización de las normativas y por tanto la recuperación de derechos por parte de los propietarios e inquilinos de los inmuebles fuera de ordenación.

Dicho de otra manera, la limitación en la intervención en éstos inmuebles, actualmente regulada de forma muy similar en todo el Estado, bien por la evolución de los instrumentos de planeamiento, por ausencia de licencia o por otras figuras de ilegalidad en la materialización original de dichos inmuebles, permitirá la intervención amparándose en el preámbulo de la nueva ley para consolidar su pre-existencia, mejorar sus estándares de calidad, intervenir desde el exterior de los mismos y complementar sus déficit infraestructurales, incluso a costa de lo precedente o de lo común.

Pensad que cada revisión de planeamiento en el territorio español suele dejar tras su aprobación no menos de un 5 % de inmuebles en ésta catalogación, y la imposibilidad de actuación para su reversión, demolición o el realojo de los inquilinos/propietarios, generalmente por motivos económicos o de planificación urbana, les permiten coexistir en el marco urbano hasta su agotamiento o sustitución.

A mi modesto modo de ver, se abre una línea de argumentación para la consolidación de dicha edificación. Una ampliación de derechos de los propietarios, en el actual marco regulado, e incluso una revalorización de lo que en principio debería suponer un parque inmobiliario con fecha de caducidad y extinción.

 

Edificio fuera de Ordenación - Fuente Deia

Por otra parte, en relación al ya vigente requerimiento de la certificación de viviendas y terciario para los inmuebles existentes, como requisito indispensable para su venta o alquiler, plantea otras dudas como la de si su complementariedad no debiera ser aprovechada por el legislador para definir, delimitar y homogeneizar los contenidos de dichos documentos, al menos en cuanto al tratamiento, análisis y descripción de los de los mismos.

Aunque el fin no es exactamente el mismo, si es clara su complementariedad. ¿No debería el legislador refundirlos en uno, ya que la eficiencia energética de un inmueble, es parte de su conservación, mantenimiento y actualización/renovación?  

             

Otro aspecto que puede generar desigualdades manifiestas e interpretaciones poco acertadas por las futuras adecuaciones de las normas urbanísticas, es la posible ocupación de zonas comunes e incluso espacios públicos por la necesidad de cubrir justificadamente los déficit infraestructurales que no pueden materializarse en el propio inmueble, pudiendo provocar no sólo esperpénticas soluciones, sino una reducción notable del confort y seguridad de los inmuebles.

También, modificaciones en los usos y derechos de propiedad, variaciones o anotaciones en los registros de propiedad y minusvaloraciones de dichos u otros inmuebles próximos o parcelas.

En cuanto a la posibilitación de incorporar soluciones constructivas que garanticen o mejoren la accesibilidad, el supuesto previsto para la colocación de ascensores adosados a fachada, o a patios interiores incidiendo sobre luces y ventilación supondrán en muchos casos nuevos esfuerzos a los que se someterán las estructuras, invitando a pensar, que de seguro se implementaran con elementos frágiles, con aspecto de provisionalidad o precariedad, sustituibles y escasamente integrados en los edificio.

Estas actuaciones creo que deberían ser límites y sólo para edificaciones que reúnan unos mínimos requisitos y unos criterios homogéneos patrimoniales que justifiquen la conservación del inmueble para su implementación.

Además, con la justificación de ésta medida, se verán cercenados muchos derechos a propietarios por imposición de sus propios vecinos o de los inmuebles colindantes. Por ejemplo, se podrán producir:

Ø      Redefinición o ajuste de servidumbres a standards minimalistas

Ø      Modificación/complicación de las circulaciones en rasante y plantas bajas: aparcamientos, jardines, accesos, …

Ø      Perdida de Intimidad e independencia de las unidades vividenciales.

Ø      Ensombrecimiento u Obstaculización de iluminación natural en terrazas y fachadas.

Ø      Variación o eliminación de luces y ventilaciones en patios.

Ø      Ruidos, sombras y movimientos de masas en fachadas, huecos y patios, …

En las áreas urbanas de cierta densidad, sobre todo costeras, por la tipología de la construcción y en los caso de proximidad o colindancia, beneficiará a los inmuebles en alta colmatación de parcela y perjudicará a aquellos que hubieran ejecutado un correcto diseño.

Es fácil imaginar ejemplos, hoy ya ejecutados, de ascensores adosados a fachada principal, apoyados sobre las terrazas. Eliminando vistas, generando sombras, ruido y movimiento. Esto es ya práctica usual hoy en día y hasta la fecha, la rigidez, para otros temas denostada, de la ley de la propiedad horizontal, había permitido frenar éste y otros muchos supuestos por falta de quórum en muchas Comunidades, pues como explicaba anteriormente, son soluciones baratas, de rápida implementación y de alta incidencia ambiental, para los que una vez liberalizada la norma, son factibles de implementar incluso por muy pocos vecinos interesados, (Los propietarios de viviendas superiores), ante el obligado consentimiento del resto de los comuneros.

Otra incógnita surge ante el posible reconocimiento de mayores edificabilidades, o del cómputo de la misma, por la adopción de algunas de las medidas de intervención sugeridas; Creará nuevamente un agravio comparativo, incluso el dilema de si la adaptación de lo pre-existente, no es ya si es más o menos costosa que la sustitución, sino si es más rentable monetariamente. Puede provocar la consolidación de lo precario, o “apaño”, en vez de orientar en muchos casos hacia acciones más efectivas, encaminadas hacia la renovación urbana como la anteriormente mencionada sustitución. 

Otros aspectos a comentar serían los relativos a si realmente se incrementa la seguridad jurídica a efectos de potenciar el mercado del alquiler, si a éste no se le dota de mayor estacionalidad que seguridad, si debería la ley haber incidido en medidas orientadas a la reducción de tasas y gravámenes relacionados con la intervención, como el caso de las abultadas valoraciones municipales para la concesión de licencias de obras, las actualizaciones catastrales independientes u opuestas muchas veces a la evolución del mercado inmobiliario, los coeficientes de corrección o la tipificación de los mismos de manera acorde con los usos, estacionalidad de los alojamientos y características o limitaciones de los inmuebles,  …

Como siempre un cordial saludo