Muchos de vosotros conoceréis el nuevo marco jurídico-tributario con el que se pretende dinamizar éste vehículo de inversión, que tuvo un fallido recorrido desde su creación allá por el año 2009.
Esta figura empresarial y societaria, tiene su origen en los famosos REITs americanos (Real Estate Investment Trust), regulados en 1960 por el Congreso de los Estados Unidos, para que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles también a los pequeños inversores y así posibilitar y canalizar la participación de éstos ahorradores.
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| German REITs – Felix Leuscner – Diploma Thesis |
La fórmula escogida consistía en equiparar la inversión en productos inmobiliarios a la inversión en cualquier otra industria, es decir, a través de la compra de valores. Por esta razón, aunque no estaban obligados, la mayor parte de ellos se constituyeron como sociedades que cotizan en bolsa.
Con independencia de los voluntarismos iniciales y siempre de acuerdo con las condiciones del regulador, la tipología diversa del inversor potencial y del espectro del parque inmobiliario, no sólo ha ido diversificando y especializando éstas sociedades, sino que ha llegado a englobar muy diferentes perfiles societarios y de inversores y a su vez muy desiguales tamaños.
La rentabilidad también ha ido evolucionado según se han ido perfeccionando sus modelos de gestión, actualmente en el mercado europeo, ofrecen rentabilidades que compiten holgadamente con otros
productos de inversión.
Exportada a Europa, ésta figura ha tenido en nuestro entorno inmediato un desarrollo exponencial.
Exportada a Europa, ésta figura ha tenido en nuestro entorno inmediato un desarrollo exponencial.
Quizás no llame la atención el nº de sociedades creadas bajo éste epígrafe – no suelen sobrepasar la cincuentena en cada país – pero sí el tamaño de dichas compañías y su parque inmobiliario. Por ende su valor y peso en el tejido empresarial.
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| The Global Index Series contains the Developed Markets indices and the Emerging Markets indices (launched in January 2009). View the FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index daily returns. |
En el caso de Francia, las S.I.C. (Sociétés Immobilières Cotées), reguladas desde 2003, gestionan activos entorno a los 40.000 millones de Euros; Los REITs en El Reino Unido y Alemania, regulados en el 2007 entorno a los 20.000 millones de Euros, …
En España el regulador actual ha flexibilizado notablemente las condiciones de acceso y constitución de éste tipo de sociedades, homogeneizándolo con el marco internacional de referencia y ofreciendo un planteamiento fiscal muy ventajoso.
Centrándonos en el título de éste ligero artículo, y obviando que definitivamente el año 2009 no era el momento más idóneo para invertir en activos inmobiliarios, el marco por el que quedan reguladas en nuestro país y que acaba de ser “perfeccionado”, no sólo las hace más atractivas para las gestoras de fondos patrimoniales existentes, compañías con fondos inmobiliarios y otros fondos de inversión, sino también para la entrada de agentes europeos en nuestro tablero de juego.
La apuesta del gobierno actual en el fomento del mercado de alquiler con la promulgación de medidas dinamizadoras como: El Plan Integral de Vivienda y Suelo 2013, Las recientes modificaciones de la LAU, y el Real Decreto que regula el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 entre otras, … Actúan a su vez como herramientas dinamizadoras y perfeccionadoras de las garantías jurídicas para arrendatarios y arrendadores además de inyectar nuevos modelos de financiación y ayudas para la renovación, adecuación y acceso a éstos activos.
Es pues una figura nada desdeñable, que parece haber sido concebida en ésta segunda oportunidad, como una herramienta ad-hoc para dar una posible salida al enorme parque inmobiliario español fallido, o en stand-by, en manos de grandes corporaciones, organismos e incluso como aglutinante de pequeños patrimonios o inversores en posesión de éstos activos “inciertos”, y su puesta en valor.
Me gustaría conocer vuestra opinión.
Un cordial saludo
Martin Sainz-Trápaga Castell
Estimado Angel:
ResponderEliminarGracias por molestarte en leerlo y contestarme.
Esa es una de las cuestiones: ¿Mejorará la accesibilidad al parque bancario, si se quiere "desatascar" ésta ingente cantidad de activos?
Como ejemplo te cuento que en U.K. y Francia la mayoría de éstas empresas corresponden a intereses bancarios y a compañías de seguros. En otros casos a empresas patrimoniales y de real state.
El volumen que manejan, se corresponde aprox. al 3-4% del mercado inmobiliario. Pensemos que en España, esa cantidad es la que se estima esta +/- en manos del SAREB
La primera ventaja financiera es que funcionan como las SICAVs patrimoniales, es decir tributan a tipo 0, por lo qu el ahorro de costes, en el mantenimiento financiero del parque se reduce un montón.
La segunda, que se obliga a la reinversión de una parte significativa de los beneficios, y éstos tributan al 19 osea de miedo.
La cuestión, evidentemente, es que no se trata de amontonar ladrillos y cerrar las puertas. Hay que ponerlos a producir e incorporarlos al mercado del alquiler: Grandes contenedores, como hospitales, aeropuertos, centros comerciales; Parques industriales, ....; Vivienda, ...
A mi modo de ver y ni mucho menos soy un experto - es mi experiencia como planificador la que me activa las ideas - el primer efecto es: mediante la auto regulación de dicho mercado hacia eficiencia de costes, supondrá que la competencia cada vez será más formal y se producirá una bajada de precios en los alquileres muy significativo, así cómo una mayor homogenización del mercado.
El segundo efecto, "obligará" a los pequeños arrendatarios a sumarse como aportadores o a adaptarse a condiciones similares de oferta en precio y calidades. (Piensa que las sociedades en su interés de eficiencia desarrollarán principalmente su negocio con inmuebles nuevos o semi nuevos y con buenos estándares energéticos por obligación del ajuste y rentabilidad de la inversión).
La tercera será una mayor seguridad jurídica, ya que los contratos se inscriben y reglamentan, y las medidas dinamizadoras de la LAU agilizan las rescisiones de contrato y los plazos de acuerdo.
En Francia e Inglaterra la rentabilidad media actual, está por encima de la deuda a 10 años. Pero además piensa que como mercado emergente, en los primeros años de recorrido, ya que son empresas cotizadas: generarán grandes plusvalías seguro.
El marco que acaba de regularse está diseñado para ajustarse perfectamente con el europeo (aunque la frontera país) tampoco desaparece, como hacen el resto de Naciones europeas, para evitar una mayor especulación. Además las empresas de capital extranjero tendrán que registrarse en España.
Lo único diferente más reseñable con respecto a Europa es el tamaño. Aquí se pretende dar entrada societaria a volúmenes de aportación desde 5 mll., aunque pudiera ser un único inmueble. Mientras que en Francia, Alemania y UK si no me equivoco, están por encima de los 50 mll (la cifra es de memoria).
Te hago éste comentario desde mi modesto conocimiento
Un abrazo
Martin
Carlos A.T.
ResponderEliminarBuen artículo, gracias por compartirlo.
Pedro O.
ResponderEliminarEstimado Martin
Veo en tu articulo una descripción historica, una constatación de su fracaso en España y un apoyo al Gobierno por intentar reactivarlas.
Me habría gustado ver también un análisis de las razones diferenciales de su fracaso en España y de tus propuestas para responder a ese fracaso.
Un abrazo
Pedro
Gracias Pedro por tus apreciaciones.
ResponderEliminarTen por seguro que me voy a poner a ello. No soy ni mucho menos un experto en temas económicos, y la verdad, algo me cuesta ordenar los datos, números y la prosa de los economístas.
La primera pregunta la has planteado tu claramente, el porqué de su fracaso, más allá del momento en el que se comenzaron a regular, y sus escasos visos de rentabilidad, y encontrar ahora una contestación creible para su relanzamiento.
En mi modesta opinión, pienso que la liberalización que va a suponer la entrada en el mercado de la ingente cantidad de activos inmobiliarios a precios bajos, procedente del Sareb y el mercado minoritario o doméstico van a acabar radicalmente con las políticas desarrollistas municipales y empresariales de nueva construcción. Al menos en gran parte. Por tanto los mercados de alquiler pueden verse beneficiados. También, el acceso a esta figura por parte de los pequeños propietarios entendidos éstos, como tenedores de activos inmobiliarios superiores a los 5 millones de Euros, con tributación 0, les permite una minoración de costes importantísima, y la entrada en un mercado más profesionalizado y global de dichos activos.
Tu conoces bien el caso en USA, y podrías darme alguna pincelada para desarrollar el artículo.
Un abrazo
Martin
Angel R.
ResponderEliminarCreo que este éste es el camino para resolver el problema de nuestro inmovilizado parque inmobiliario en España. Mi duda es la accesibilidad que tienen este tipo de organizaciones al parque inmovilizado que tiene la banca, si se aglutina en el banco malo cuáles son las ventajas financieras para acceder a él ¿son las condiciones asimilables a las de Francia, por ejemplo? No sé cómo está funcionando esta novedosa iniciativa.
Por cierto, nada de ligero.
Nicholas R.
ResponderEliminarDo you have an English version?
Jesús M.
ResponderEliminarBreve, conciso e interesante. Enhorabuena
Juan M.
ResponderEliminarestá muy bien, si puedes metería los porcentajes de tributación para que los interesados vean la diferencia con las demás tributaciones y sociedades. Y la cantidad mínima para participar en la Socimis, que no es poca!. También podrías hablar del Sarev y sus vinculaciones. Te digo esto porque el otro dia lei un post muy bueno sobre el mismo tema (si lo encuentro te lo envío), pero más que un post era un informe de muchas paginas así q lo tuyo me parece muy bueno, conciso, concreto y al grano. Un saludo
Rafaél D. C.
ResponderEliminarHola Martín,
me ha gustado.... cortito, conciso y claro....
Un abrazo
Jesús G.O.
ResponderEliminarLa verdad es que resulta interesante plantear la posible hoja de ruta de Sareb, integrando esta figura en su horizonte. Parece muy complicado, pero podría ser su destino?
Muy buenas Martin.
ResponderEliminarEn efecto, desde la modificación de la ley de SOCIMI del pasado 27-12-2012, és tas se han tornado en un instrumento atractivo des de el punto de vista fiscal, societario y como futuro vehículo de captación de recursos. Teneiendo en cuenta que la figura del banco al uso, como financiador del diría cerca del 90% de las operaciones de empresas en el país, inmobiliarias e industriales, se ha acabado, debemos de empezar a pensar en el futuro desarrollo de nuevos vehículos y nuevos departamentos de Corporate Finance de cara a cubrir esas futuras necesidades de financiación que nos permitan seguir con nuestro crecimiento natural y constinuar con nuestros negocios sin tensiones de liquidez.
El empresario y el patrimonialista tendrán que ser imaginativos. Ya no vale con tener el ahorro en la patrimonial y esperar que el banco nos preste. La SOCIMI es y será un gran instrumento captador de recursos y a su vez licuador de activos. Ahora bien el problema radica en las Yields. Establecer una Yield que compita con la deuda del estado a 10 años creo que debe ser una referencia. Y a esta le deberíamos sacar 3 puntos como mínimo de cara a hacerla atractiva. En sectores como el terciario, Oficinas, Naves, locales, hoteles, residencias, lo veo bien y factible. En sectores como el residencial es más complejo aunque quizás el mercado absova Yields más bajas dada la diversificación del riesgo y la localización de los inmuebles.
A pesar de todo, arrastarmos inercias del pasado, para mí, equivocadas, en cuanto a la gestión y el gobierno de los familys. Ese blindaje en su gobierno y el miedo a abrirse a mercados lo tenemos aún interiorizado en España. Bajo mi punto de vista es un miedo que debemos superar pues no van a habar tantas vías de financiación y si las hay probablemente sean más caras que la posible alternativa de abrirse a mercados. Debemos ser más amplioa de mira y más estratégicos pues de esta manera recogeremos lo frutos en el futuro y evitaremos los errores del pasado.
Respecto a la SAREB. Entiendo que la labor principal será la de ordenar los activos y ver su potencial en función de su valor y posibilidad de generaciuón de rentas. En este caso los agruparía por tipología y uso y valoraría su potencial en Yield. Está claro que si valoramos la experiencia en los REITS de nuestros vecinos, la tendencia es a ordenar activos por tipologías sin mezclarlos. La propia filosofía de la SOCIMI nos encamina a ello y de cara a acudir a buscar financiación minorista resulta mucho más fácil de explicar y vender a futuro. Así mismo escogería estratégicamente los activos por localización y Yield y seguro la sacaría a cotizar a mercado ofreciendo Yields atractivas de cara a su posterior colocación en mercado.
Coincido contigo en que sería un gran instrumento licuador y a su vez organizador. Dos de las características que actualmente en el sector brillan por su ausencia. Ahí si veo una gran oportunidad.
De todas formas habría que estudiar precisamente que Yields sería aceptadas por lo invesores extranjeros. Mucho me temos que ahí aún se están demandando dos dígitos por lo que se debería valorar que posibilidades tiene la SAREB dentro de su portfolio de activos y su disposición de llegar a esas Yields. Eso es otro factor no menos importante.
Por último comentar que la fiscalidad es la guinda. El no pagar IS es ciertamente interesante a la vez que las SOCIMI están bien tratadas en materia de AJD, e ITP en tranmisiones de viviendas y suelo destinados a viviendas de alquiler.
De todas formas el hecho de repartir en dividendos el 80% de los beneficios originados por las rentas es un gran atractivo de cara al inversor retail pero conlleva necesidades de liquidez importantes y grados de apalancamiento que nos permitan llegar a tales distribuciones. Todos ellos son elementos que conviene tener en cuenta.
Un saludo a todos
Muchas gracias por tu comentario Oscar
ResponderEliminarNo me atreví a profundizar en los aspectos que desarrollas, por cierto muy bien expresados ya que temía hacer más pesado el articulo a los profanos. Entre ellos yo.
Me gustaría saber tu opinión sobre los Free Float y los retornos de inversión y cómo en tu experiencia estos pueden afectar a la consolidación en el tiempo de éstas figuras societarias. Me refiero al inversor mimoritario de oportunidad, o "asociado" que pretenda un retorno líquido completo a corto o medio plazo, o el especulador en el sentido neutro, ni negativo ni positivo del valor.
Otro "Melón", ";P" , sería la creación de compañias participadas de éste tipo, y me refiero a gestoras de fondos de titularidad pública. La figura podría constituirse por cesión, concertación o concesión a 50 o 100 años. Participadas y nunca de titularidad mayoritaria pública, para mantener la independencia y "liberalidad" y no intrusismo en el sector.
Se generaría una figura de cierta asimilación a los "Land Lease" en UK.
Podrían incorporar no sólo la posible diferenciación de propiedad entre vuelo suelo, incluso los derechos de gestión y explotación. No es tan complicado aunque pueda parecerlo y funcionaría.
Estas SOCIMIS hibridas, por su componente público, desarrollarían su objeto social, basándolo en la concentración, normalización de los activos, su gestión y explotación, posibilitándo diferentes horizontes finales: La posterior reversión al patrimonio público y nueva adjudicación concursiva, o la adquisición por los socios privados o terceros por capitalización.
Un saludo